Rekonstrukce, nebo novostavba? Co se vyplatí víc?

Stavět nový dům, nebo opravit starý? Podívejte se na příběh rodiny, která se rozhodla vydat cestou rekonstrukce. Měli omezený rozpočet a chtěli co nejdříve bydlet. Proto si pořídili starší dům s plánem, že jej během deseti měsíců kompletně zrekonstruují. Jak to nakonec dopadlo? Zjistěte, co může rozsáhlou rekonstrukci zbytečně prodražit a prodloužit – a jak zásadní roli hraje kvalitní projektová příprava. Dozvíte se také, co by dnes udělali jinak. Vyhněte se stejným chybám!

Na začátku rodina zvažovala obě možnosti. Stavba nového domu se zdála ideální – nabízela možnost navrhnout si vše od základů a bez nutnosti dělat kompromisy. Jakmile ale začali porovnávat konkrétní čísla, ukázalo se, že novostavba by byla nejen dražší, ale i časově náročnější – především kvůli nutnosti získat stavební povolení.

„Chtěli jsme bydlet co nejdřív,“ říká paní Markéta. „A povolení u novostavby může trvat měsíce. Proto jsme se rozhodli pro rekonstrukci – zdála se rychlejší i levnější.“

Rekonstrukce staršího domu přináší v tomto ohledu několik výhod. Tou hlavní je nižší pořizovací cena, která zohledňuje stav nemovitosti a nutné úpravy. Další obvyklou výhodou je, že vyřízení stavebního povolení nebo ohlášky nevyžaduje tolik formalit a dokumentů, jako stavba nového domu. U novostaveb bývá schvalování projektu a povolení zdlouhavé, což by znamenalo nutnost hledat dočasné bydlení.

U rekonstrukce se vyplatí nechat udělat kvalitní projekt

Rodina hledala vhodnou nemovitost téměř rok a půl. Nakonec našli dům z roku 1965 v původním stavu, který odpovídal jejich rozpočtu i představám o dispozici. Byl ve velmi dobrém stavu – alespoň na první pohled.

„Říkali jsme si, že stačí vyměnit okna, nové rozvody, posunout pár příček a bydlíme,“ vzpomíná pan Petr. Skutečnost ale byla jiná. Jakmile začali s bouracími pracemi, začalo přibývat nečekaných úprav i výdajů.

Realita ale ukázala, že rekonstrukce není nutně jednodušší a rychlejší než stavba nového domu. Zpětně proto rodina lituje, že přípravě nevěnovali více času a že harmonogram a rozpočet nenavrhnul zkušený projektant.

Proč se vyplatí mít projekt a zkušeného odborníka

1. Navrhne realistický rozpočet a časový plán: vyhnete se nerealistickým představám o délce rekonstrukce a udržíte výdaje pod kontrolou.

2. Přizpůsobí rekonstrukci dotačním podmínkám: umožní vám čerpat dostupné dotace a přizpůsobí tomu i projekt. Řadu dotací lze čerpat i zpětně.

3. Zamezí technickým chybám, které se později prodraží: například návaznost jednotlivých kroků rekonstrukce, správná volba materiálů, tloušťky izolantů a jejich skladba, příprava pro budoucí technologie (fotovoltaika, rekuperace atp.)

4. Koordinuje návaznost řemeslných prací a technologických postupů: stavba neprobíhá chaoticky a hlavně je možné dopředu lépe vybrat dodavatele a s předstihem je objednat. To šetří čas, nervy i peníze.

5. Zohlední dlouhodobý provoz a nízké náklady na vytápění: zajistí, aby se v domě dlouhodobě dobře žilo a dům měl nízké náklady na spotřebu energií. To lze ovlivnit správnou volbou dispozice domu, izolantů, umístěním a velikostí oken, využitím žaluzií a stínění, instalací podpůrných technologií, např. rekuperace, tepelného čerpadla, solárního ohřevu vody či fotovoltaiky na střeše.

Rekonstrukce se podařila, ale za cenu ústupků a komplikací

Představa rodiny, že stihne za deset měsíců zrekonstruovat celý dům byla velmi optimistická. Nakonec se to povedlo, ale bylo to za cenu různých ústupků a zbytečných komplikací, kterým se mohli vyhnout.

„Doporučila bych dát si na přípravu dostatek času a investovat do kvalitního projektu. Nám by to pomohlo předejít spoustě problémů na stavbě. A hlavně – nepočítejte s tím, že všechno půjde podle ideálního plánu,“ shrnuje paní Markéta.

Během rekonstrukce se téměř vždy objeví problémy typické pro starší stavby – od nečekaných zásahů do konstrukce až po technické nedostatky, které je třeba řešit operativně. V takových situacích je velmi nepravděpodobné, že by laik zvolil technicky i ekonomicky optimální řešení.

„Právě proto je přítomnost zkušeného odborníka klíčová – nejen pomůže problém vyřešit správně, ale často i výrazně levněji a s menším dopadem na harmonogram celé stavby. Bez odborného vedení může člověk problémy buď přehlédnout, nebo řešit způsobem, který je zbytečně složitý, drahý – nebo obojí,“ uzavírá architektka Marcela Kubů.